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【课题】探索青年公寓建设新路径

2022年09月30日 来源:紫金智库
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党中央高度重视青年就业和青年人才的培养,多次要求各地将解决青年就业和促进青年人才发展作为当前工作重点。建邺区是南京最年轻城区,20-35岁人口比例为28.5%,充满青春活力,各种赛道龙头企业不断入住建邺。建议探索青年公寓建设新路径,有助于吸引更多青年人就业创新,吸引更多优质头部企业落户,实现经济二次腾飞。

2022年6-7月,我们对新入职青年职工的租房需求意向、企业需求意向等进行问卷调查。调查结果显示,青年公寓租房需求最旺盛年龄段为25-30岁,本科学历及以上年轻人对青年公寓需求更大,外地户籍新市民更具有租房潜力,新入职并交社保年轻人对青年公寓需求大,50-70平方米公寓住房市场需求较大,公寓住房者普遍偏好0.5-1小时通勤时间,75%以上租房需求者租金期望值在1000-3000元。调查还显示,50%以上被调查者有租房倾向需求,70%以上调查者偏好单间或独室套青年公寓,新入职青年偏好短租期租房,1/4被调查者有租转购打算。

结合问卷调查和市场调查结果来看,由政府主导建设保障性租赁住房即青年公寓这一模式,能够填补市场空缺,是解决新入职青年生活需要、符合企业经营发展需求的良好途径。 

一是以政府为主导加快统筹建设青年公寓。政府主导青年公寓建设有利于统筹各方资源,合理进行规划布局,突出青年公寓保障性。建议按照政府引导、市场为主、社会参与、政府适当建设原则,推进青年公寓建设。探索建立“1+2”青年公寓建设模式。“1”是指由区委区政府成立青年公寓建设专班,统筹青年公寓前期选址和设计规划;“2”由区人才集团具体负责制定青年公寓建设和运营标准流程和管理体系,主要内容涵盖中期开发建设及后期运营服务和日常维护。加快规划建设,赢得先发优势。尽快通过区级统筹规划,及时开展项目建设,将青年公寓打造成为吸引青年人才、引进企业的先发优势条件。

二是结合市场需求谋划布局青年公寓。政府主导建设1万套左右青年公寓,结合市场提供的其他类型房源,可以基本满足新入职青年租赁居住需求。在此基础上,建议制定出青年公寓中长期建设开发时序,参照先行地区经验,兼顾解决需求和实现盈利平衡,先期建设2000-4000套,户型以40平方米以下独室套和2-3人合租为主,满足部分较为迫切需求。首批次青年公寓建设可以充分利用土地政策,优先利用既有载体进行改建,以减少开发时间,尽快体现建设成效。后期再根据青年公寓市场供需平衡进行动态调整。青年公寓布局方面,建议采取相对集中+多点布局建设方案,充分利用国家改建和扩建保障性租赁住房土地政策,实施以园区和大型企业为中心点、周边多点布局的青年公寓改建、扩建方案,更好满足通勤需求,同时便于向青年群体提供公共和文化娱乐服务。

三是发挥国资在青年公寓建设中主体作用。青年公寓建设是盈利性低项目,建议由区人才集团主导青年公寓建设。作为国资企业,人才集团具有强大社会责任,也能够承担此重任。同时鼓励其他有实力国有企业参与建设青年公寓。为降低国有企业开发建设青年公寓成本,可以低于市场拍卖土地价格出让土地,或者以较低价格出让土地给国有企业开发集团。企业拿地后,靠自有资金或其他方式开发建设青年公寓。青年公寓建成后,允许参与建设的其他国有企业开发集团出售部分青年公寓,平衡青年公寓建设资金。

四是多种渠道筹集青年公寓建设及运营资金。建议增加财政投入,充分发挥财政资金投入引导性、公益性、保底性作用,在坚持公平与效率相结合、整体谋划与分步实施相统一原则下,精准发力、尽力而为、量力而行,做好财政投入建设青年公寓预算计划,保障财政资金支持对象更加精准聚焦、支持节奏更加灵活有序、支持结构更加科学合理、支持手段更加丰富多样、支持方式更加安全规范。2022年初,国家将保障性安居工程正式纳入专项债券重点支持范围,青年公寓建设单位应及时启动明年专项债项目梳理申报工作,争取纳入省市地方政府专项债。引导和鼓励青年公寓建设单位持续用好企业债券,通过发行企业债券,获得长期资金支持,解决融资需求。充分发挥金融集聚区优势,创新用好金融工具,引入多方资金参与保障性租赁住房建设。2021年7月,国家发改委将保障性租赁住房纳入REITs试点范围,南京已申报了瑾家珑熹台租赁社区、软件谷菁英人才公寓、仙林东南青年汇长租公寓3个项目公募REITs,在确保保障性租赁住房资产安全和规范运行前提下,积极争取青年公寓规划建设项目纳入REITs试点。

五是规划部门进行专项规划选址。合理运用保障性租赁住房土地政策,用好存量资源,充分利用闲置土地、现有载体进行新建、改建、配建。政府层面,统一规划,由规划部门进行专项规划选址,既可以将现有河西南商业地块变性建设保障性青年公寓,也可以在部分建设项目中增加建设保障性租赁住房。同时,可协调河西管委会划拨地块进行专项建设,也可对挂牌地块附加配建青年公寓保障性租赁住房条件。经过前期调研,建议启动利用现有可开发闲置土地开展青年公寓建设,如水西门大街与北圩路交叉口东北角未拆完地块北圩路8号地块、集庆门大街原通达橡胶厂地块。利用待开发用地,如在江心洲原有经济适用房地块增建青年公寓。部门和园区层面,利用部门和园区的现有资源新建、改建、配建青年公寓,如高新区新城酒店可在防疫工作结束后改建成临时公寓,南湖体育大厦也可进行改建。鼓励园内企业使用既有载体改建、配建青年公寓。如位于南湖东路长虹大市场北的万里皮鞋厂用地,原兴隆街道到期停办的万福园养老院、华山路社区新邻里中心载体等,可在较短时间实现人员入住目标。

(作者单位:丰志勇、陈燕,南京市社科院;郁宁一、曹姬、范传真,南京市建邺区政协。本文为南京市建邺区政协重点调研课题阶段性成果。) 

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